Understanding obsolescence: a conceptual model for buildings

Abstract

What is obsolescence? Numerous older buildings have been demolished due to being labelled as obsolete. There is a general understanding that buildings, similar to machinery and durable consumer goods, should be demolished and replaced when they become obsolete. The truth of this assertion is examined and found to be problematic, as obsolescence is not clearly understood in conceptual or practical terms. Obsolescence presents a serious threat to built property as it rarely accounts for the immobile, long-lasting and (financial and natural resource) capital-intensive characteristics of property, nor for its societal and cultural significance. Minimizing obsolescence and extending longevity are therefore indispensable for maintaining the physical, economic and societal investments. The characteristics and symptoms of obsolescence are explored specifically to address how buildings can be diagnosed and when and to what extent is demolition an unavoidable consequence. A theoretical/conceptual model is developed which allows for different kinds of obsolescence to be characterized and distinguished. The model distinguishes between physical and behavioural factors and between endogenous and exogenous factors. It also accounts for the often inverse relation between the increase of complexity of types of obsolescence and the decrease of the owner's possibilities to manage it. Through the provision of an interrelational approach, the model explains why obsolescence occurs and it can be used as a basis for structuring an evidence base on obsolescence. Qu'est-ce que l'obsolescence? De nombreux bâtiments anciens ont été démolis parce qu'ils ont été catalogués comme dépassés. L'opinion générale considère que les bâtiments, étant similaires aux machines et aux biens de consommation durables, devraient être démolis et remplacés lorsqu'ils deviennent dépassés. La vérité de cette affirmation est examinée et il est constaté qu'elle pose problème, car l'obsolescence n'est pas clairement comprise en des termes conceptuels ou pratiques. L'obsolescence pose une menace sérieuse aux biens immobiliers bâtis dans la mesure où elle rend rarement compte des caractéristiques immobiles, durables et capitalistiques (en termes de ressources financières et naturelles) d'un bien immobilier, ni de sa signification sociétale et culturelle. Il est par conséquent indispensable de réduire au minimum l'obsolescence et de prolonger la longévité afin de préserver les investissements physiques, économiques et sociétaux. Les caractéristiques et les symptômes de l'obsolescence sont examinés précisément de manière à répondre à la question de savoir comment les bâtiments peuvent être diagnostiqués, ainsi qu'à quel moment et dans quelle mesure la démolition devient une conséquence inévitable. Il est développé un modèle théorique/conceptuel qui permet de caractériser et de distinguer différents types d'obsolescence. Ce modèle fait la distinction entre les facteurs physiques et comportementaux et entre les facteurs endogènes et exogènes. Il rend également compte de la relation souvent inverse entre l'accroissement de la complexité des types d'obsolescence et la réduction des possibilités de gestion de celle-ci par le propriétaire. En fournissant une approche interrelationnelle, le modèle explique pourquoi l'obsolescence survient et il est possible de s'appuyer sur celui-ci pour structurer une base de données probantes sur l'obsolescence. Mots clés: gestion des bâtiments, pathologie des bâtiments, parc bâti, prise de décision, démolition, prolongement du cycle de vie, obsolescence