Innovations by the German Modernising Apartment Ownership Act of 2020 (WEModG 2020) to the management of apartment ownership (sectional title) schemes compared with the South African management legislation and regulations

Abstract

Die Duitse Moderniserende Deeltitelwet (Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz – WEModG) van 2020 bevat die volgende innoverende bestuursbepalings: Woonsteleienaarsverenigings Die woonsteleienaarsvereniging word erken as ’n regspersoon met die bevoegdheid om regte en verpligtinge te verwerf en om as eiser of verweerder voor die hof te verskyn. Die woonsteleienaarsvereniging kom tot stand wanneer die onderverdeling van die grond en gebou in die registrasiekantoor geregistreer word. Die bestuur van die gemeenskaplike eiendom is nie meer die gesamentlike verpligting van die professionele bestuurder en die deeleienaars nie, maar die uitsluitlike verpligting van die deeleienaarsvereniging. Die deeleienaars is aanspreeklik vir die skuld van die woonsteleienaarsvereniging in verhouding tot hulle deelnemingskwota. Die woonsteleienaarsvereniging kan slegs ontbind word indien die gebou totaal vernietig word of die eienaars eenparig besluit om die skema te ontbind of indien die gebou gedeeltelik vernietig word sonder ’n verpligting om te herbou. Verder word die reg van ’n verbandskuldeiser om tenuitvoerlegging van ’n skuldvonnis die woonstel in eksekusie te verkoop of die huiseienaarsvereniging insolvent te verklaar slegs toegelaat indien die woonsteleienaarsvereniging gelyktydig ontbind word. Die woonsteleienaarsvereniging word verteenwoordig deur die professionele bestuurder in hofaangeleenthede en aangeleenthede buite die hof. Wanneer grond aangekoop of ’n leningsooreenkoms aangegaan word moet die transaksie egter gesteun word deur ’n meerderheidsbesluit van die woonsteleienaarsvereniging. Die professionele bestuurder Die professionele bestuurder word aangestel deur die woonsteleienaarsvereniging en kan enige tyd afgedank word. Die bestuursooreenkoms kom egter tot ’n einde ten laaste ses maande na sy of haar afdanking. Die professionele bestuurder moet ’n eksamen deur die Duitse kamer van nywerheid en handel slaag om as gesertifiseerde professionele bestuurder dienste te lewer. Die professionele bestuurder word toegelaat om besluite te neem oor minder belangrike aangeleenthede soos geringe herstelwerk aan die gemeenskaplike eiendom en die betaling van skulde van die huiseienaarsvereniging en om reëlings te tref betreffende die afhandeling van dringende kwessies om verliese te voorkom. Die algemene vergadering mag egter besluit om beperkings te stel op die afhandeling van bogenoemde kwessies byvoorbeeld om beperkings te plaas op betalings aan diensverskaffers. Die professionele bestuurders ontvang gewoonlik betaling ooreenkomstig die getal eenhede en die deelnemingskwota van die eenhede in die skema. Die administratiewe adviesraad Die Duitse administratiewe adviesraad bestaande uit lede van die woonsteleienaarsvereniging word deur meerderheidsbesluit verkies om toesig oor die finaniele en ander bedrywighede van die professionele bestuurder te hou en hom of haar te ondersteun. Dit stem tot ’n groot mate ooreen met die toesig wat die lede van die regspersoon oor die professionele Suid-Afrikaanse bestuursagent moet uitoefen. Indien die professionele bestuurder ontbreek, mag die voorsitter van die adviesraad ’n algemene vergadering byeenroep of ander addisionele funksies vervul volgens meerderheidsbesluit van die woonsteleienaarsvereniging. Die adviesraad ontvang geen vergoeding vir hulle dienste nie maar word vergoed vir hulle uitgawes in die uitvoering van hulle funksies aangegaan. Hulle word slegs aanspreeklik gehou vir skade wat deur hulle opset of growwe nalatigheid veroorsaak word. Die algemene vergadering Die algemene vergadering word bevestig as die plek waar beleidsbestuursbesluite geneem word. Die kennisgewingstydperk vir die agenda van die algemene vergadering word verleng van twee na drie weke. Die kworum vereiste vir algemene vergaderings word afgeskaf omrede die vereiste selde nagekom word in groter skemas en omdat uitgestelde vergaderings gewoonlik nie ’n voorgeskrewe kworum het nie en voortgegaan word met slegs twee of drie lede. Daar word gewys op die koste verbonde aan die huur van ’n saal vir die uitgestelde vergadering en die man-ure wat verlore gaan deur die bywoning van die vergadering. Alle besluite op die algemene vergadering is meerderheidsbesluite. Gevolglik word alle verwysings na eenparige besluite, spesiale besluite en ander bykomende meerderheidsbesluite afgeskaf. Besluite deur die rondomtalie-manier geneem, hoef nie meer deur lede onderteken te word nie. Dit kan per e-pos of selfone gekommunikeer en aangeneem of verwerp word. Hoofsaaklik omdat virtuele vergaderings gedurende die COVID-19 tydperk persoon-tot-persoon vergaderings vervang het, bekragtig die Moderniseringwet virtuele vergaderings mits daar terselfdertyd voorsiening gemaak word vir persoonlike bywoning van persone sonder selfone of toegang tot die internet in ’n saal onder beheer van die professionele bestuurder. Ten slotte bevat die bespreking waardevolle inligting deur Duitse regspraktisyns betreffende riglyne en voorwaardes oor tegnologie keuses; kommunikasiemetodes; toegang tot en vertroulikheid in deelname aan virtuele vergaderings; die gebruik van toepaslike harde- en sagteware en die indiensneming van opgeleide personeel om daarmee te werk; die voordele van en uitdagings wat aanlynvergaderings in die gesig staar; databeskermingskwessies en tegniese probleme in aanlyndeelname. Die bogenoemde nuwighede word breedvoerig ontleed en vergelyk met ooreenstemmende bepalings in die Suid-Afrikaanse wetgewing en regulasies.