Compensation Appraisal of Partial Takings for Underground Development Project

Abstract

도시개발이 농지나 임야 같은 미개발지를 도시용지로 전환하는데 그치지 않고, 기존 도시용지를 입체적으로 개발하는 것으로 확대되고 있으며, 주요 대상은 지하공간의 개발이다. 지하공간 개발의 확대는 보다 안전하고 쾌적한 환경을 원하는 사회적 요구를 반영한 것이다. 이와 연계되어 지하공간의 부분사용에 대한 감정평가의 중요성 또한 증가하고 있다. 하지만 지하공간에 대한 사용권원 확보를 위한 감정평가 기준은 지난 수 십년 동안 거의 바뀌지 않았다. 이와 관련하여 다음과 같은 개선 노력이 필요하다. 첫째, 『토지보상법』과 하위 법령의 개정을 통해 사용보상에 대한 통일된 평가원칙과 기준을 수립하는 것이다. 물리적 제약을 의미하는 입체이용저해율(지역구분, 입체이용률, 한계심도, 심도별 효용차이 등) 적용뿐만 아니라 경제적 가치하락을 야기하는 (-) 외부효과까지 고려되도록 해야 한다. 다만, 개별사업의 유형, 규모, 설치 위치 등에 따라 세부적으로 구분할 필요가 있다. 둘째, 사용권원 확보를 위한 보상에 있어 객관성과 공정성을 확보하기 위해 감정평가 관련 지표를 독립적이고 체계적으로 마련할 필요가 있다. 전기, 수도, 철도 사업 등에 있어 정부는 ‘사업시행자’ 위치에 있다. 사업시행자가 보상의 기준을 정하는 것은 정당보상의 원칙을 훼손하는 것으로, 보상 관련 기준을 감정평가업계가 독립적으로 마련할 수 있도록 하는 할 필요가 있다. 셋째, 감정평가업계는 객관적 논리와 수치에 기반하여 일반국민들이 쉽게 수긍할 수 있는 합리적 감정평가기준을 마련할 필요가 있다. 지가상승으로 지하공간 활용이 확대되는 추세에 맞게 한계심도를 현재보다 깊게 설정하고, 지하시설물로 인한 장래 이용제약에 대한 보상개념 등을 재정립할 필요가 있다. 이 과정에서 추가보정률의 개념과 성격을 명확히 정립하고, 합리적 수준으로 요율을 마련할 필요가 있다.