An Estimation of Explosive Bubbles in House Prices

Abstract

본 연구는 주택가격에 있어 내재가치(intrinsic value)와 시장가격 간의 괴리로 정의되는 거품항을 정보착오모형(information error model)을 이용하여 측정하고 이 거품항에 대한 생존 분석(survival analysis)을 통해 폭발적 거품의 존재유무를 분석한다. 정보착오모형의 종속변수는 주택매매가격지수이고 설명변수로는 주택전세가격지수 또는 매매전세비율을 사용한다. 생존 분석은 거품의 생존기간이 시장기초요소와 무관함을 가정하는 외생적 거품모형과 시장기초요소에 의해 거품의 생존기간이 영향을 받는 것을 가정하는 내생적 거품모형을 대상으로 수행한다. 분석대상지역은 전국, 6대광역시, 서울강남, 서울강북의 4개 지역에 대해, 1987년 1월∼2017년 12월의 기간 및 6개 하부기간에 대해 분석을 수행하였다. 분석결과, 외생적 거품모형에서는 어떠한 시간적 범위 또는 공간적 범위에서도 폭발적 거품의 존재를 찾을 수 없었다. 내생적 거품 모형에서는 형태모수 α값이 대부분 1보다 크지만 2보다는 작은 것으로 나타났다. 외생적 거품 모형과 내생적 거품모형 모두에서 폭발적 거품의 존재를 확인할 수 없었다. 이는 주택가격에 안정적 거품은 존재하지만 폭발적 거품은 존재하지 않으며 내재가치 간의 괴리는 시간의 흐름에 따라 소멸됨을 시사한다.This study examines the existence of explosive bubbles in house prices. Even if there is a bubble in the house prices, as long as it is not explosive, we can not conclude that there exists a bubble only based on the fact that house prices soar or are too high because house prices can be restored to a proper level after a certain period of adjustment. Therefore, using Information Error model, we measure the bubble term, which is defined as the gap between the intrinsic value explained by the market fundamentals and the market price, and then check whether there is an explosive bubble by Survival analysis. Housing Sales Price Index as a dependent variable, and explanatory variables such as not only Jeonse Price Index but also Sales-Jeonse Prices ratio, which reflect properly the relation between sales and rental prices, are included for Information Error model. Survival analysis is performed by an exogenous as well as an endogenous bubble model. Survival times of bubbles are assumed to be independent of market fundamentals in exogenous bubbles model while dependent in endogenous bubbles model. Samples are the period from January 1987 to December 2017 and six sub sample periods. Regional ranges are for the four regions of the whole country, the six metropolitan cities, Seoul Gangnam, and Seoul Gangbuk. For the exogenous bubbles model, Not in the whole sample nor any sub-samples, the existence of explosive bubbles was found. For the endogenous bubbles model in which ‘interest rate’ are used as market fundamental variables, shape parameter α is estimated to be 1<α <2. Values of the shape parameter, α, with larger than 2 are not found in both of exogenous and endogenous bubbles model of Survival analysis, so we can not find any evidence supporting existence of explosive bubbles. It implies that there are no explosive but stable bubbles in any sub-sample, and the bubbles become extinct over time.