Bu çalışmada Ankara ili, Yenimahalle ilçesi, Batıkent Bölgesi sınırları içerisinde bulunan konutların öznitelik verileri ve coğrafi konumlarının taşınmaz değerine olan etkileri incelenmiştir. Veri seti düzenlenirken Coğrafi Bilgi Sistemlerinden faydalanılmıştır. Çalışma kapsamında nominal değerleme ve Yapay sinir ağları (YSA) modellemede kullanılmıştır. Bölgedeki taşınmazların elde edilebilecek en yüksek hassasiyet ve en yüksek doğrulukta taşınmaz değer haritaları oluşturularak değer tespitleri yapılmıştır. Modellemede YSA ile daha başarılı piyasa sonuçları tahmin edilmiştir. Nominal değerlemede ise uzman görüşü ile oluşan matematiksel modelin piyasa değerini tahmininin göz ardı edilemeyecek başarı elde ettiğini ve gelecekte modelin güncellemelerle sürdürülebilir olduğu gözlemlenmiştir

Taşınmaz değerlemesi kentsel alanda konumsal ve yapısal özelliklerin tarafsız ve objektif olarak değerlendirilmesini ifade etmektedir. Bu sürecin bilimsel tanımlanmasına ilişkin pek çok çalışma yapılmıştır. Literatürdeki çalışmalarda geleneksel, istatistiksel, çok kriterli karar analizleri ve yapay zekâ yöntemleri son yıllarda sıklıkla uygulanan yöntemlerdir. Günümüzde yapay zekâ yöntemleri taşınmaz değerleme sürecindeki çok sayıda taşınmaza ilişkin yapısal ve konumsal özellikleri analiz ederek ilişkilendirmekte ve taşınmazlara yönelik değer tahminleri gerçekleştirebilmektedir. Bu nedenle yapay zekâ yöntemleri taşınmaz değerleme sürecinin yönetilmesinde önemli bir araç konumundadır. Bu çalışmada, Türkiye’nin Niğde kentinde yapısal kriterlerine ilişkin verileri bulunan 1200 taşınmazın istatistiksel analiz tekniklerinden Lineer Regresyon ve Makine Öğrenimi yöntemlerinden Yapay Sinir Ağları, Regresyon Ağaçları, Destek Vektör Regresyon ve Gaussian Process Regresyon algoritmaları kullanılmıştır. Sonuçta yapay sinir ağları yöntemi ile eğitilen modele göre elde edilen sonuçların tahmin performansının en yüksek doğruluk (R2: %84.92, RMSE: 0.0608) sağladığı tespit edilmiştir. Çalışma, literatürden farklı olarak kent bütününde toplu olarak taşınmazların değerlemesiyle gerçekleştirilmiş ve değerlemede 1200 taşınmaza ilişkin kriterler karşılaştırılarak yüksek doğrulukla değer tahmini elde edilmiştir.

Yerleşme ve yapılaşma faaliyetleri yasal ve teknik normların belirlediği koşul ve izinler çerçevesinde gerçekleştirilir. Arazi ve konut arzının karşılanamaması, yanlış planlama ve denetim eksikliği gibi sebepler ruhsatlandırma süreçlerinden ve fenni denetimden yoksun kaçak yapılaşma girişimlerini ortaya çıkarmaktadır. Toplu veya münferit kaçak yapılar altyapı ve ulaşım gibi fiziki sorunlara ek olarak sosyal ve kültürel birçok problemi de beraberinde getirmektedir. Önleme çalışmalarının başarısız olması kaçak yapılaşmaların zaman zaman imar affı adı altında belirli şartlarla yasallaştırılması ile sonuçlanmaktadır. İmar afları yasallaştırmanın yanında birçok politikanın da uygulanması noktasında araç olarak kullanılmaktadır. Politika uygulama aracı olarak imar aflarının kullanılması yeni sorunları doğurmaktadır. Çalışma kapsamında imar aflarının kronolojik gelişimi incelenerek çevre ve şehircilik politikaları ile bağlantısı irdelenmiştir. Ulusal ve uluslararası politika gelişmelerinin uygulanma noktasında imar aflarının rolü ortaya konmuştur. Çalışma bulguları değerlendirilerek imar affı düzenlemelerinin sürdürülebilir kalkınma ve planlı kentleşme hedeflerine etkileri tartışılmıştır.

İstanbul, deprem riski yüksek bir bölgede yer alması ve önüne geçilemeyen çarpık kentleşmesinden dolayı kentsel dönüşüme sürekli ihtiyacı artan bir kent haline gelmiştir. Doğru ve sürdürülebilir kentsel dönüşüm uygulamaları için sürekli çalışmalar yapılmaktadır. 1966 yılında yürürlüğe giren 775 Sayılı Gecekondu Kanunu’nda ilk kez tasfiye alanlarından bahsedilmiştir. Tasfiye alanlarında tekrar yapılaşma sağlanamadığı için bu alanlarda yer alan hak sahiplerinin başka alanlara taşınması gerekmektedir. Bu çalışmada, İstanbul’da kentsel dönüşüm uygulanamayan alanlarda yer alan hak sahiplerinin yerleşebileceği rezerv alanlar tespit edilmiştir. Öncelikle yer seçim kriterleri analitik hiyerarşi yöntemi ile ağırlıklandırılarak, konumsal çakıştırma (weighted overlay) yöntemi kullanılmış ve olası rezerv alanlar belirlenmiştir.

Tarım arazilerinin değerlemesi farklı amaçlar doğrultusunda yapılmaktadır. Kamulaştırma, vergilendirme, toplulaştırma, kredilendirme gibi uygulamalar kapsamında objektif ve bilimsel bir şekilde değer belirlenmesi hem mülk sahipleri hem de kurumlar açısından çok önemlidir. Bu çalışmada, Isparta ili Uluborlu ilçesinde bulunan kiraz bahçelerinin değerlemesinde istatistiksel ve modern yöntemler kullanılmıştır. Kiraz bahçelerinin değerini etkileyen faktörler arazi alanı, arazi yapısı, kiraz cinsi, kadastro yol bağlantısı, köy merkezine uzaklığı, su temini ve sulama metodu olarak belirlenmiş ve 100 adet kiraz bahçesi için bu faktörlere ilişkin veriler elde edilmiştir. Çoklu regresyon analizi ve yapay sinir ağları kullanılarak kiraz bahçelerinin değerlemesi yapılmış ve R2 değerleri sırasıyla 0.94 ve 0.96 olarak hesaplanmıştır. Yöntemlerin performans metrikleri incelendiğinde yapay sinir ağlarının daha başarılı olduğu tespit edilmiştir. Coğrafi bilgi sistemleri yardımıyla kiraz bahçelerine ait değer haritaları üretilmiştir. Bu çalışma ile meyve bahçelerinin değerlemesinde farklı yöntemlerin kullanılabileceği sonucu elde edilmiştir.

Sosyal, ekonomik ve kültürel açıdan çöküntü alanlarını kaliteli mekânlara dönüştürmek, terk edilen bölgeleri yeniden kente kazandırmak amacıyla kentsel dönüşüm projeleri başlamıştır. Dünya’daki kentsel dönüşüm uygulamalarında mevcut dokunun korunduğu, iyileştirildiği ve yerel halkın fikirlerinin alındığı katılımcı planlama örnekleri bulunmaktadır. Türkiye’deki ise mevcut dokunun yıkılarak yeniden inşa edildiği, alt sosyal grubun yaşam alanlarının soylulaştırıldığı ve yerel halkın fikirlerinin yok sayıldığı dönüşüm uygulamaları olarak görülmektedir. Günümüzde dönüşüm olgusu küçük Anadolu kentlerinin bile kimliklerini tehdit eden ve kentli hakkının çiğnendiği bir kriz olmayı sürdürmektedir. Bu kapsamda topografik yapısı nedeniyle sınırlı yerleşim alanına sahip olan Amasya'da, gecekondu alanları olası kentsel dönüşüm süreci esnasında mevcut dokuya uygun dönüşümün yapılabilmesi çalışmanın ana problemini oluşturmaktadır. Bu problemden hareketle, Amasya’nın altı mahallesinin mevcut sokak dokusu, ada formları, binaların yoğunluğu, odak noktaları, yollar, yeşil alanlar, sokak analizleri ve sokak kesitleri ile analiz edilmesi ve olası dönüşüm uygulamalarına altlık oluşturması çalışmanın amacını oluşturmaktadır. Sonuç olarak sorunlar, fırsatlar ve tehditler belirlenerek, alana yönelik tasarım ve planlama, yeni işlev, iyileştirme, yıkılma kararlarına ilişkin, kentsel alan, yerel halk ve yerel yönetime yönelik yedi kategoride öneriler sunulmuştur.

Günümüzde dünya üzerinde insan nüfusunun büyük bir çoğunluğunun şehirlerde yaşamakta olduğu bilinmekte ve gelecekte şehirlerdeki nüfus yoğunluğunun daha da artacağı öngörülmektedir. Şehirlerin insanlara sağladığı kolaylıklar ve konforun yanında buralardaki hızlı ve kontrolsüz nüfus artışıyla birlikte şehir yönetimlerinde de çeşitli zorluklarla karşılaşılmaktadır. Bu doğrultuda şehirlerde karşılaşılan problemlere ekonomik, çevre dostu, teknolojik ve insan odaklı yaklaşımlarla çözümler getirilmesi gün geçtikçe önem kazanan bir konu olmakta ve problemlere getirilen akılcı çözümlerin bir bütününü ifade eden “akıllı kentler” kavramı ortaya çıkmaktadır. Akıllı kentler kavramı ile kentler sahip oldukları doğal kaynaklar da dahil tüketmek zorunda oldukları tüm kaynakları optimum düzeyde tüketmeyi hedeflemekte ve bu yolla sürdürülebilir kentler ortaya çıkmaktadır. Bu çalışmada akıllı kentler ile ilgili yapılan çalışmalara literatür taramasına dayalı genel bir bakış yapılacak ve okuyucunun bu konuda genel bir bilgi edinmesi sağlanacaktır. Akıllı kent kavramı dünya genelinde ve ülkemizdeki örnekleriyle incelenecek, akıllı kent uygulamaları nelerdir, akıllı kentlerin zayıf ve güçlü yönleri nelerdir, akıllı kent sistemleri mevcut kentlere nasıl entegre edilebilir sorularına cevaplar aranacaktır.

Bir yatırım aracı olan konutların satışında, değerlemenin yüzlerce parametreye bağlı olması ve fiyatının belirlenmesinde kesin bir formülünün bulunmaması nedeniyle objektif bir değerleme yapılamamaktadır. Konutlara ait çok fazla parametreyi dikkate alarak tahmini rayiç fiyatın belirlenmesinde, teknolojinin gelişmesiyle birlikte yapay zekâ yöntemlerinden biri olan yapay sinir ağlarının (YSA) kullanımı cazip bir öneri olarak gözükmektedir. Bu çalışma ile Ankara'nın Keçiören ilçesinin farklı mahallelerinde, bir e-ticaret sitesinde ilan edilmiş toplam 149 adet satılık konutun rayiç değerinin belirlenmesinde etkili olan 11 adet parametre ile YSA modelleri oluşturularak yapılmış olan mevcut bir çalışmadaki sayısallaştırma değerleri yeniden düzenlenmiş, farklı YSA modelleri oluşturulmuştur. Sonuç olarak, konut rayiç fiyatlarının belirlenmesinde, ortalama hatanın karesi (MSE) 0.000432, regresyon (R) %95.10 ve doğruluk oranı %93.02 ile seçilen bu YSA mimarisinin başarılı sonuçlar verdiği görülmüştür.

Bu çalışmanın amacı, tarım arazilerinin değerinin belirlenmesinde kullanılan pazar değeri yöntemi ile gelirlerin kapitalizasyonu yönteminin incelenmesidir. Gelirlerin kapitalizasyonu yöntemi, gelecekte elde edilecek gelirlerin değer biçme anına indirgenmesi olarak ifade edilmekte ve araziden elde edilen net geliri baz almaktadır. Ancak, bu yöntemin uygulanabilmesi için pazar değerlerinden hareketle bölgeye, arazi niteliğine ve işletmecilik şekline göre hesaplanmış olan kapitalizasyon oranlarının da bilinmesi gerekmektedir. Kapitalizasyon oranları zamanla pazar koşullarının değişmesine bağlı olarak değişebilmekle birlikte, bu değişimin kısa sürede gerçekleşmesi çok mümkün olmadığı için uzun yıllar kullanılabilmektedir. Özellikle arazi piyasalarının durgun olduğu, gerçek alım satımların çok az olduğu bölgelerde kapitalizasyon oranlarının bilinmesi durumunda her zaman net gelir yöntemine göre değer biçmek mümkün olmaktadır. Bu yöntem, alım satımın çok olmadığı, arazi gibi heterojen taşınmazlar ve serbest piyasa koşullarının olmadığı durumlarda en uygun yöntem olarak görülmektedir. Pazar fiyatı yöntemi ise arazi piyasalarının hareketli olduğu ve gerçek anlamda alım satımların yapıldığı yerlerde kullanılabilmektedir. Ancak, piyasalardaki değişkenlik, pazar koşullarının hızla değişmesi, araziye olan tarım dışı taleplerin artması ve enflasyon ortamlarında ise gelir yöntemine göre bulunan arazi değerleri ile piyasa fiyatları arasında önemli farklılıklar ortaya çıkabilmektedir. Sonuç olarak, değerlendirmeyi yapan uzmanlar gelir yöntemine göre değeri belirlerken de kapitalizasyon oranını güncelleştirmek veya belirlemek için pazarda oluşan değerleri de incelemelidirler.

Ulusal Yapay Zekâ Stratejisi 2021-2025’e ilişkin strateji belgesinde 6 stratejik öncelik ve bu öncelikler kapsamında 24 amaç belirlenmiştir. Bu amaçlardan birisi de kamu kurumlarında yapay zeka teknolojilerinin etkin bir şekilde kullanımına yönelik yapısal ve yetkinlik dönüşümünün hızlandırılmasıdır. Bu kapsamda, hazine taşınmazlarının değerlemesinde yapay zeka uygulamalarının kullanılabilirliğinin gösterilmesi bu çalışmanın odağını oluşturmaktadır. Bunun için Ankara İli, Etimesgut İlçesinde bulunan ve 2020 yılı Haziran-Aralık ayları arasında ihale yoluyla satışı gerçekleşen kamu konutlarının ihale bedellerinden ve özelliklerinden yola çıkarak R yazılımı ortamında yapay sinir ağları (YSA) ile bir değerleme modeli tahmin edilmiştir. Klasik değerleme yöntemleri değer takdir eden kişilerin öznel yargılarından oldukça etkilenmektedir. İleri değerleme yöntemleri olarak da yararlanılan yapay zekâ yöntemlerinin hazine taşınmazlarına uygulanması değerlemede objektifliğin sağlanması ve rayiç bedelin doğru belirlenmesi açısından geleneksel değerleme anlayışına farklı ve yenilikçi bir alternatif sunmaktadır. Ulaşılan tahmin sonuçlarına göre ortalamada %93’lük doğruluk oranı elde edilmiştir. Bu sonuçlar ile YSA yönteminin taşınmaz değerlemesinde kullanılabilir bir yöntem olduğunu söylemek mümkündür.