Abstract
Investments in public infrastructure and land upzoning aimed to high-rise redevelopment are both factors that considerably increase ground rent values in the city. Drawing on a dataset of new departments sold between 2008 and 2011, with data on unit size and commercial sale price, and discounting costs of land and construction, a multiple linear regression analysis is conducted with controlled fixed factors. The analysis shows that in Greater Santiago, state investment in Metro subway networks increases the ground rent captured by redevelopers by 25.6%, whereas only 5.5% by private landowners. Likewise, each additional point of the Coefficient of Constructability (Floor Area Ratio), which are contained in the municipal-level construction codes, increases by 6.1% the value of ground rent, revenues that are also absorbed by the private redeveloper. Given these results, it is important to discuss the efficiency of having a land rent tax in the country.
Highlights
Abstract | Investments in public infrastructure and land upzoning aimed to high-rise redevelopment are both factors that considerably increase ground rent values in the city
©EURE | vol 45 | no 136 | septiembre 2019 | pp. 113-134 tabla 4 | Estimaciones de Renta 2 para el Gran Santiago
No tanto las propiedades de suelo en general se rentabilizan, sino que, como queda claro, la ganancia inmobiliaria por explotación de ese suelo se rentabiliza en considerablemente mayor medida cuando se está cerca de una estación de Metro, y al menos un 6,1% de esa ganancia deriva de cada punto adicional de Coeficiente de Constructibilidad, es decir, la decisión de las autoridades municipales de modificar el Plan Regulador
Summary
693.880 fuente elaboración propia. se incluyen todos los departamentos considerados en la muestra. para radio de influencia metro se calcula el porcentaje de departamentos que se encuentran en un radio de 1.000 metros. las distancias se miden en cientos de metros. Para obtener una correcta apreciación de los coeficientes de la estimación, se utilizan controles relacionados con las características del departamento y su entorno, entre los que se cuentan: distancia a establecimientos educacionales, a establecimientos de salud, a centros comerciales (subcentros) y cantidad de áreas verdes disponibles en 500 metros a la redonda. La especificación del modelo econométrico se encuentra en la ecuación 2, donde rict es el logaritmo natural de la Renta 2 obtenida a partir de la transacción del departamento i en la comuna c en el tiempo t; dmict una dummy que toma el valor 1 si dicho departamento se encuentra en el radio de influencia del Metro; ppict una variable que toma el valor del Coeficiente de Constructibilidad vigente en la manzana del departamento i en la comuna c en el año t; xict un vector que contiene las variables de control antes mencionadas, fc y ft son los efectos fijos de comuna y tiempo. ©EURE | vol 45 | no 136 | septiembre 2019 | pp. 113-134 tabla 4 | Estimaciones de Renta 2 para el Gran Santiago
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