Un modèle de prix de l'immobilier pour estimer l'ampleur de la bulle américaine

Abstract

Résumé Entre 2000 et 2006, les prix de l’immobilier aux États-Unis ont connu une hausse spectaculaire, avant de commencer à baisser en termes nominaux (pour la première fois depuis la Seconde Guerre mondiale)?Ces évolutions suggèrent que l’on a pu assister à la formation puis à l’éclatement d’une bulle. Pour déterminer son existence et son ampleur, on estime un modèle de prix de l’immobilier dont les déterminants structurels diffèrent entre les zones rurales et les zones urbaines : dans les zones rurales, l’offre de logements s’adapterait à la demande (grâce aux possibilités de nouvelles constructions) et les prix refléteraient les coûts de la construction ; dans les zones urbaines, au contraire, l’offre de logements serait largement contrainte, et les prix de ce fait conduits par les fluctuations de la demande de logements. On estime un modèle à correction d’erreurs entre 1975 et 2000, qui suggère que les prix de l’immobilier aux États-Unis sont convenablement expliqués par ces déterminants sur cette période et que les prix dans les zones rurales et urbaines ont grossièrement le même poids dans l’indice national. À leur pic en 2006, les prix de l’immobilier aux États-Unis auraient été supérieurs d’environ 30 % à leur valeur fondamentale. On considère que cette surévaluation était principalement due à trois facteurs : un relâchement des conditions de crédit hypothécaire, des comportements spéculatifs dus à des anticipations excessives de hausses de prix de l’immobilier, et peut-être un certain déficit de concurrence dans le secteur de la construction.