Standard and Issue of Real Estate Tax Assessment

Abstract

세법상 부동산의 과세평가방법에는 시가주의와 기준시가주의가 있다. 시가주의는 조세평등원칙에 부합하는 장점이 있으나 시가조사에 막대한 행정력이 소요된다. 반면 기준시가주의는 행정부담을 덜 수 있으나 평가액이 시가를 제대로 반영하지 못한다. 개별 세법은 시가주의와 기준시가주의 중 하나를 채택하거나 때로는 양자를 함께 사용하기도 한다. 평등과세의 취지상 기준시가를 적용하기 위해서는 기준시가가 시가를 적정하게 반영하거나 또는 시가를 반영하는 수준에 일관성이 있어야 한다. 그런데 현행 기준시가는 부동산의 시가를 제대로 반영하지 못하며, 개별 부동산 사이에 현실화율의 차이도 크다. 부동산은 개별성이 강하고 거래도 빈번하지 않아서 기준시가와 시가의 차이는 불가피하며 이점은 현실화율도 마찬가지이다. 그렇지만 현실화율이 10%-80%일 정도로 차이가 큰 것은 납득하기 어렵다. 이점에서 현행 기준시가는 조세평등원칙을 훼손하고 있어 개선이 요구된다. 무상취득 및 과점주주 취득에 대한 취득세는 법률상 아무런 기준 없이 납세자의 신고가액 그대로 과세표준을 삼고 있다. 상속세 및 증여세는 법률에서 시가주의를 채택하고 있으므로 토지에 대한 보충적평가법을 폐지하는 것이 바람직하다. 인근지역내 유사한 토지가 존재하고 있고, 이들 토지에 대한 매매사례, 감정사례 등이 많아 사례를 이용하면 시가산정이 용이하다. 일차적으로 납세자가 시가를 조사 제출하도록 하고 그것에 대해서 과세관청이 검증하는 절차를 마련하는 것이 합리적이다. 양도소득세 역시 실지거래가액을 채택하고 있으므로 실지거래가액이 아닌 환산가액으로 취득가액을 삼는 것은 제도의 취지에 부합하지 않는다. 환산가액이 세금을 회피하는 수단으로 남용되는 것은 개선이 요망된다. 다른 대체수단을 모색할 필요가 있는데 조세평등 및 남용방지를 감안하면 감정전문기관의 감정이 바람직한 것으로 보인다. 기준시가를 과세평가에 전적으로 사용하는 재산세에서는 현실화율이 모든 부동산에서 통일적으로 유지될 것이 요구된다. 특히 토지 개별공시지가의 개선이 절실하다. 개별공시지가의 난맥상은 단순히 시가파악의 어려움에 기인하기 보다는 행정관청의 무관심이나 정치적 고려가 주요 원인이다. 또한 토지, 건물, 주택 간에 과세부담의 차이가 크게 발생하지 않도록 세밀한 설계가 요구된다.There are two methods for real estate assesment in the taxlaw. One is market value, another is tax standard value. Many tax adopts tax standard value because it is easy to operate with low administrative burdens. Tax equality is the basic principles of the taxlaw. So to use tax standard value for taxation, it should reflect market value properly or same proportion for market price by the types of tax. Many studies point out that current tax standard value is too low by market price and assessment ratio of each real estate is so different that the rate range 10%- 80%. So by using tax standard value in real estate taxation, tax equality can be violated seriously. In real estate acquisition tax, gratuitous acquisition is taxed by self-assessed price by taxpayer without any standards, so it is need to improve. Inheritance and gift tax adopts market value principle, but when taxpayer insists that he can not find market price for land, tax can be is imposed by officially assessed land price which is very low comparing market value. Market value of land can be obtained in varying ways. There are many sales cases, appraisal cases for nearby land by which market price can be obtained So in the Inheritance and Gift Taxlaw, assessment method for land should be improved. Capital gain accrued from real estate is taxed by actual income. But when taxpayer insists that he does not know the acquisition price, the Income Taxlaw admits conversed price for acquisition price, which is calculated by using tax standard value. Misuse that is done by taxpayer or tax professionals is widely spreaded. It is needed to replace other method when taxpayer really does not know acquisition price, though it is rare case. I propose appraisal method because it can achieve better equal taxation and prevent the abuse. And to achieve equal taxation in property tax which use tax standard value completely for tax base, assessment ratio should be maintained uniformly regardless type or region.