Abstract
En el presente documento se analiza la relación entre el precio de mercado y el valor catastral de los lotes baldíos, urbanizados y de propiedad horizontal, y su distribución espacial dentro del área urbana de la ciudad de Cuenca, con una superficie aproximada de 74 km2. El valor catastral de los lotes se obtuvo del portal del Gobierno Municipal Autónomo Descentralizado del Cantón Cuenca. Mientras que el precio de mercado se consiguió de las ofertas inmobiliarias publicadas en el período septiembre 2019 a marzo de 2020. De los 100,203 lotes, dentro del área de estudio, 994 lotes, de los cuales se encuentran disponibles el precio de mercado y el valor catastral, fueron incluidos en el estudio. En total, se utilizaron en el análisis 421 lotes sin construir, 518 parcelas construidas y 55 propiedades horizontales. El precio del suelo según la tasación municipal equivale, en promedio, al 54.15% del precio de mercado, lo que demuestra que el valor catastral de las propiedades está subvalorado. La autocorrelación espacial entre el precio de mercado y el valor catastral se derivó utilizando las estadísticas I de Moran y Gi*. Se determinaron lotes con precio de mercado alto con respecto al valor catastral, el 5% de los predios mostraron valores superiores al 4.82 con un máximo de 11.39. Considerando estos aspectos, los municipios, dado que la sociedad cambia a un ritmo acelerado, deben modernizar y renovar el sistema catastral, que tradicionalmente se considera que funciona bien, pero en muchos casos está desactualizado.
Highlights
The paper analyzes the relationship between the market price and the cadastral value of vacant lots, built-up lots, and horizontal property, and its spatial distribution within the urban area of the city of Cuenca, covering an area of approximately 74 km2
The cadastral value of the lots was obtained from the Autonomous Decentralized Municipal Government of the Canton Cuenca
Es importante, ir más allá de la oferta y la demanda para realizar una estimación del valor del suelo, debido a los múltiples aspectos de desarrollo que están involucrados en este análisis, por ejemplo, el derecho a vivienda digna
Summary
El suelo es fundamental para el progreso de los ciudadanos, no solo porque la vivienda, la propiedad comercial, el espacio público y el transporte se desarrollan sobre este, sino además afecta al mercado laboral y de productos. Es importante, ir más allá de la oferta y la demanda para realizar una estimación del valor del suelo, debido a los múltiples aspectos de desarrollo que están involucrados en este análisis, por ejemplo, el derecho a vivienda digna. En general, enfrentan dificultades para determinar el valor catastral, por un lado, mantener un catastro vigente con información cartográfica y temática demanda altos costos, más aún cuando la actualización no es parte de la actividad diaria, y por otro, contar con información real de las transacciones inmobiliarias requiere trabajar en nuevas metodologías que agiliten el proceso, de aquí que la aplicación de modelos predictivos para la valuación masiva, y a la vez, la creación de observatorios en las que se recopile información de los precios de venta, puede ser una alternativa (LozanoGracia & Anselin, 2012). Finalmente, apoyado en la metodología del I de Moran local y agrupamiento espacial Gi*, se analiza el comportamiento espacial de la relación entre precio del mercado y el valor de avalúo
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