Abstract
The strong drive of building construction between mid-nineties until 2007 and its further rapid and Sharp crises in Spain, although has been described in detail, could not be understood, however, without considering and analyzing the underlying territorial and social processes over they are based on. The objective of this paper is to analyze the relationship between residential mobility and housing construction in metropolitan areas, coming from the hypothesis that the first one is the main factor to explain the drive for housing construction in these areas. To test such hypothesis, it has been carried out, at a municipal level, a statistical analysis of the relationships between residential mobility flows and housing construction in the metropolitan areas of Madrid and Seville. Results shows a setting in which each municipality bids up to attract increasing proportions of the residential mobility flows, with the subsequent oversized dwelling stock in these urban spaces
Highlights
La grande croissance de la production immobilière dès moitié des années 90 jusquen 2007 et puis la forte crise ne peuvent pas, cependant, être compris sans avoir en compte des procès sociodémographiques et du territoire qui ont soutenu lspirale de la construction immobilière
Esta noción en este caso es especialmente inapropiada en su poder evocador como metáfora ya que si hay algo que caracteriza a la producción inmobiliaria es que cuando rebasa sus límites después de un proceso de expansión como en este caso, el resultado es no una burbuja que se pincha y se funde en el aire, sino una profunda marca en el territorio (Shulz-Dornburg, 2012) y un stock de enormes dimensiones de viviendas y locales sin uso, además de consecuencias sociales y económicas menos visibles pero igualmente importantes
Los resultados en definitiva muestran que a escala de área metropolitana y sobre todo debido al comportamiento de los municipios centrales la asociación entre crecimiento poblacional y creación de nueva vivienda no ofrece los resultados contundentes que se esperaría de los modelos convencionales e intuitivos de mercado
Summary
No por evidente debe dejar de insistirse en la idea de que la profundidad y gravedad de la crisis económica por la que atraviesa nuestro país es directamente proporcional a la intensidad y dimensiones del ciclo expansivo que le precedió y que éste estuvo basado sobre todo en la producción inmobiliaria y en los flujos financieros que la alimentaban. Si se realiza una somera inspección de la distribución espacial de la producción de vivienda, resulta obvio que en el fondo de todo este proceso de expansión y crisis inmobiliaria se encuentra una evaluación errónea de las demandas de dicho bien en sus dos submercados principales: el de la vivienda habitual –o primera vivienda- y en de la segunda residencia, dedicado a otros fines, como el ocio o la inversión. La hipótesis de la que se parte es que es la movilidad residencial metropolitana el factor principal que alimenta la demanda de vivienda en estas áreas urbanas dinámicas, debiendo ser por tanto el elemento de referencia principal para evaluar no sólo las dimensiones generales de dicha demanda sino también una aproximación a su potencial distribución espacial. Se ha testado la nueva vivienda con el crecimiento poblacional, que comprende tanto la movilidad metropolitana, las migraciones externas y el crecimiento vegetativo de estos municipios, en el entendimiento de que la producción inmobiliaria debería estar relacionada a dicho crecimiento poblacional en términos estadísticos si buscase su ajuste a la demanda potencial de vivienda
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