Housing stock shrinkage: vacancy and demolition trends in Germany

Abstract

Although most discussions on building stocks assume a static or growing stock over time, this case study highlights the opposite condition of a shrinking population and its potential effects on the building stock. Scenarios to 2050 are presented for the housing stock in eastern and western Germany based on population projections. Due to long-term population decline, the prospect of increasing housing vacancies raises new questions for urban housing stock management, operation and maintenance strategies. In the first years of the new millennium, the demolition rate in eastern Germany increased to 0.5% of the existing stock per year. This rate may need to increase further over the next 40 years to keep the vacancy rate below an average of 15%, which could mean 20–25% in multiple-dwelling units. With 25 years' delay, western Germany will enter a similar development stream also due to population shrinkage. Spatial disparities of shrinking population patterns will require a critical revision of public policy. Reconciling environmental objectives to preserve old stocks, reduce demolition rates, and reduce material flows will need to be balanced with demographic, social and economic concerns. This will impact on the current interpretations of sustainable development and suggests that regional circumstances will need to be incorporated into the evolving definition. Bien que la plupart des discussions relatives aux parcs bâtis supposent un parc stationnaire ou en croissance au fil du temps, cette étude de cas met l'accent sur la situation opposée d'une population décroissante et ses effets potentiels sur le parc bâti. Des scénarios jusqu'en 2050 sont présentés pour le parc de logements de l'est et l'ouest de l'Allemagne en se basant sur les projections de population. En raison du déclin à long terme de la population, la perspective d'un accroissement des logements vacants soulève de nouvelles questions quant aux stratégies de gestion, d'exploitation et d'entretien du parc bâti urbain. Dans les premières années du nouveau millénaire, le taux de démolition dans l'est de l'Allemagne est passé à 0,5% du parc existant par an. Il faudra peut-être augmenter encore ce taux au cours des 40 prochaines années afin de maintenir le taux de logements vacants en dessous d'une moyenne de 15%, ce qui pourrait signifier 20–25% dans les immeubles d'habitation. Avec un décalage de 25 ans, l'ouest de l'Allemagne entrera dans un flux de développement similaire, également dû à la décroissance de la population. Les disparités spatiales des schémas de décroissance des populations exigeront une révision critique des politiques publiques. Il sera nécessaire de trouver un équilibre permettant de concilier les objectifs environnementaux visant à préserver le parc bâti ancien, à réduire les taux de démolition et à diminuer les flux de matériaux avec les préoccupations démographiques, sociales et économiques. Cela aura une incidence sur les interprétations actuelles du développement durable et suggère qu'il faudra intégrer les situations régionales dans cette définition évolutive. Mots clés: parc bâti, caractéristiques sociodémographiques, démolition, flux de matériaux, politique publique, décroissance de la population, temps, Allemagne