Grease to the Wheel or a Spanner in the Works? An Investigation of Office and Industrial Occupier Displacement and Property Market Filtering in Tyne and Wear Using the Chaining Technique

Abstract

G REENHALGH P., D OWNIE M. L., F ISHER P. and B ARKE M. (2003) Grease to the wheel or a spanner in the works? An investigation of office and industrial occupier displacement and property market filtering in Tyne and Wear using the chaining technique, Reg. Studies 37 , 381-394. The research uses a chaining technique to study the scale and impact of the displacement of office and industrial occupiers in the Tyne and Wear conurbation. The status and origin of occupiers of 20 office and industrial developments, promoted or assisted by the public sector, have been recorded to determine the distance that they have moved and the number of net new jobs generated. Property chaining reveals the extent to which the filtering effect has resulted in reoccupation of buildings and permits the quantification of the amount of property remaining vacant and its location. Analysis of the recorded chains has revealed that more than half of all occupiers on assisted schemes have relocated within the Tyne and Wear area and one in three occupier chains generated by such relocations result in vacant property elsewhere within the metropolitan area. The displacement of employment and economic activity within the conurbation can be mapped and could be used to inform the action of public agencies to reduce or ameliorate the negative side-effects of their intervention. The chaining technique proves an elegantly simple and robust technique by which to determine the scale and distribution of occupier displacement in property markets. G REENHALGH P., D OWNIE M. L., F ISHER P. et B ARKE M. (2003) Mettre de l'huile dans les rouages ou des bâtons dans les roues?: une é tude du déplacement des occupants des locaux commerciaux et industriels et le filtrage du marché immobilier dans le Tyne & Wear employant la technique des rapports en chaîne, Reg. Studies 37 , 381-394. La recherche emploie une technique des rapports en chaîne afin d'étudier l'importance et l'impact du déplacement des occupants des locaux commerciaux et industriels dans la conurbation de Tyne & Wear. Pour déterminer sur quelle distance ils se sont déplacés et le nombre des nouveaux emplois nets créés, on a enregistré le statut et l'origine des occupants de vingt immeubles de bureaux ou zones industrielles, soutenus ou aidés par les pouvoirs publics. L'enchaînement des immeubles laissent voir dans quelle mesure l'effet filtrage a fini par une réoccupation des locaux et permet une évaluation du nombre de bâtiments qui restent inoccupés et leur localisation. Une analyse des chaînes enegistrées a laissé voir que plus de la moitié des déplacements concernés par des projets aidés sont dans le Tyne & Wear et qu'un sur trois des chaînes d'occupants créées par de tels déplacements fournit de l'immobilier inoccupé ailleurs dans la zone métropolitaine. On pourrait faire un plan du déplacement de l'emploi et de l'activité é conomique à l'intérieur de la conurbation, et on pourrait s'en servir afin de renseigner les organismes publiques dans le but d' atténuer ou d'améliorer les retombées négatives de leur intervention. La technique des rapports en chaîne s'avè re une technique simple et solide à partir de laquelle on peut dé terminer l'importance et la distribution du déplacement des occupants dans les marchés immobiliers. G REENHALGH P., D OWNIE M. L., F ISHER P. und B ARKE M. (2003) Öl ins Getriebe oder Knüppel zwischen die Beine? Eine Untersuchung der Verdrängung von Industrie- und Büroraumbelegung und Filterung des Immobilienmarktes in Tyne und Wear unter Anwendung der Verkettungstechnik, Reg. Studies 37 , 381-394. Diese Untersuchung benutzt eine Verkettungstechnik, um Umfang und Auswirkung der Verdrängung einer Belegung durch Industrie- und Bürofirmen im Ballungsgebiet Tyne und Wear zu studieren. Es werden Status und Herkunft der Inhaber von zwanzig Industrie- und Bü rostandorten aufgezeichnet, die vom öffentlichen Sektor gefördert oder unterstützt werden, um die Entfernung ihres Umzugsortes und die Endzahl neu geschaffener Erwerbsstellen zu bestimmen. Besitzverkettung enthüllt das Ausmaß, in dem der Filtereffekt zu Wiederbelegung des Gebäudes führt, und gestattet Quantifikation der Anzahl von Gebäuden, die leerstehen bleiben, sowie deren Standort. Eine Analyse der aufgezeichneten Ketten ließ erkennen, daß mehr als die Hälfte aller Bewohner, die Unterstützung beziehen, innerhalb des Gebietes von Tyne und Wear umgezogen sind, und daß jede dritte der durch solche Umzüge entstandenen Bewohnerketten zu einer woanders in der Großstadt leer stehenden Wohnung führt. Die Verdrängung von Erwerbstätigkeit und Unternehmen der Wirtschaft im Ballungsgebiet kann kartiert werden, und dazu dienen, auf das Handeln öffentlicher Stellen hinzuweisen, damit sie die negativen Nebenwirkungen ihrer Eingriffe reduzieren oder verbessern. Die Kettentechnik erweist sich als ein eleganter, einfacher und robuster Ansatz zur Bestimmung des Umfangs und der Ausdehung der Bevölkerungsverdrängung auf dem Immobilienmarkt.