Gentrification by Ground Rent Dispossession: The Shadows Cast by Large‐Scale Urban Renewal in Santiago de Chile

Abstract

AbstractThe rent gap theory, a consistent explanation of gentrification in inner‐city spaces, sees a growing disparity between capitalized ground rent (CGR) and potential ground rent (PGR) as a catalyst for large‐scale property reinvestment and thence gentrification. In historical working‐class Santiago's peri‐centre (inner city), not only is there a measurable rent gap, but a state‐subsidized market in high‐density urban renewal based on the accumulation of increased CGR by a few large‐scale developers. This article focuses on a low‐income municipality of Santiago, which has a local government that aims to attract this market via the liberalization of its local building regulations (seeking to increase the PGR), and deliberate underperformance in a national programme for housing upgrading (seeking to devalue the CGR in spaces previously targeted for renewal). It is observed how, in this city, two forms of ground rent exist, a lower one capitalized by current owner‐occupiers (CGR‐1) and a higher one capitalized by the market agents of renewal (CGR‐2). This is seen as a form of social dispossession of the ground rent and a necessary condition for gentrification. It is concluded that the state‐led strategy of urban renewal in Santiago needs to be refocused on more participative forms of distribution of the rent gap.ResuméD'après la théorie du différentiel de loyer, qui éclaire de façon cohérente la gentrification des espaces centraux des villes, l'écart grandissant entre loyer foncier capitalisé (CGR) et loyer foncier potentiel (PGR) constitue un catalyseur de réinvestissement immobilier à grande échelle, donc de gentrification. Dans le péricentre historique et ouvrier de Santiago du Chili, il se crée non seulement un écart de prix mesurable, mais aussi un marché subventionné par l'État portant sur la rénovation de quartiers urbains à forte densité et fondé sur l'accumulation des CGR (croissants) par quelques grands promoteurs. L'article s'intéresse à une municipalité défavorisée de Santiago dont le gouvernement s'efforce d'attirer ce marché en libéralisant ses réglementations locales sur la construction (afin d'augmenter le PGR) et en produisant délibérément des résultats insuffisants dans le cadre d'un programme national d'amélioration des logements (afin de déprécier le CGR dans les espaces ciblés préalablement pour rénovation). Dans cette ville, on peut observer deux types de loyer foncier, un type inférieur capitalisé par les propriétaires occupants actuels (CGR‐1) et un type supérieur capitalisé par les agents opérant sur le marché de la rénovation (CGR‐2). La situation est considérée comme une forme de dépossession sociale du loyer foncier, et comme une condition nécessaire à la gentrification. Pour conclure, la stratégie de rénovation urbaine que l'État applique à Santiago doit être recentrée sur des formes plus participatives de répartition du différentiel de loyer.