Developing Alteratives: Energy, Offices and the Environment

Abstract

This paper maps some of the social and commercial forces shaping the debate around ‘realistic’ or ‘appropriate’ levels of energy specification in the commercial office market. It discusses how the dynamics of the market, alternative lease arrangements, enhanced building management standards, technological innovation and shifts in cultural taste are all redefining contemporary office space and presenting new opportunities for environmental innovation. Drawing upon interviews with developers, investors, agents, occupiers and property researchers in Britain and France, the changing, often conflicting, priorities underpinning decisions about energy standards are explored. The paper explores possible ‘futures’ for office development processes in the United Kingdom. Highlighting the ebb and flow of the market, the paper points to the changing nature of tenant demand and current ‘opportunities’ for the development of alternative, more ‘realistic’ energy specification levels. Looking beyond the current property slump it examines the cultural and structural shifts likely to sustain any reformation of British real estate practices. In particular, the paper highlights contemporary debates around transformation of the institutional lease and legislative codification of energy and environmental standards. It is argued that this loose constellation of social forces promises a significant, new mutuality of interests between developers and occupiers which is cultivating ‘appropriate’ specification and procurement practices.Cet article retrace certaines des formes sociales et commerciales qui modèlent le débat sur les niveaux ‘réalistes’ ou ‘appropriés’ de spécification de l'énergie dans le marché des bureaux commerciaux. Il explique comment les dynamiques du marché, l'organisation alternative du bail, une meilleure gestion des immeubles, la nouveauté technologique et le changement des goûts culturels redéfinissent l'espace contemporain du bureau et présentent de nouvelles opportunités d'innovation de l'environnement. M'appuyant sur des entrevues avec des promoteurs, des agents, des occupants et des chercheurs sur les propriétés immobilières en Grande‐Bretagne et en France, j'examine les priorités changeantes et souvent contradictoires qui supportent les décisions quant aux niveaux d'énergie. Cet article explore les ‘futurs’ possibles pour les processus de développement des bureaux au Royaume Uni. Soulignant le va et vient du marché, cet article démontre la nature changeante de la demande des locataires et les ‘opportunités’ actuelles quant au développement de niveaux alternatifs et plus ‘réalistes’ de spécification de l'énergie. En regardant par delà l'effrondement actuel du marché immobilier, il examine les mouvements culturels et structuraux qui pourraient supporter une réforme des pratiques des agents immobiliers britanniques. Cet article souligne en particulier les débats contemporains sur la transformation du bail institutionnel et la codification législative de la qualité de l'environnement et de l'énergie. Je soutiens que cette constellation décousue de forces sociales promet une nouvelle et significative mutualité d'intérêts entre les promoteurs et les occupants qui cultive les spécifications ‘appropriées’ et les pratiques d'acquisition.