Abstract
The present work is supposed to describe the legal nature of contract for the sale of property in Spain. The article refers mainly to the contracts for the sale of new apartments which are still under construction, or have only just been planned without any building works having been started yet, so – called ‘developing contracts’ in Polish. Contracts for the sale of real properties are of utmost importance in the economy of the country in many different regards. First, because of the legal complexities involved in this process, very often connected with signing the mortgage agreement at the same time. Second, from the economic point of view, since in most cases it is the most important financial decision in the life of the purchaser of the apartment. Third, just looking at this process from the human side, because apartment is the place where the buyer and his family spend most of their time. Taking all that into consideration, the Spanish law maker decided to regulate this matter in a very thorough way. There are many legal acts involved in regulating this process, like Spanish civil code, Act 1/2007 on protection of consumers, Act 515/1989 on the information duties in the contract for the sale of real property, Act 38/1999 on construction, and Act 57/1968 on advance payments. All of them create legal complexities of the contract for the sale of real properties, which as has been emphasized in the article is, as a rule, a contract for the sale of future thing in Spanish law. Generally, Spanish regulation concerning this type of contracts should be evaluated in a very positive way, since the consumer stands there in the first position and is protected against the abuses and malpractices coming from the developer not only by a number of regulations created by the lawmaker, but also by a rich body of rulings passed by judges in this area of law.
Highlights
Zarówno w Stanach Zjednoczonych, jak i w innych krajach, w tym europejskich, ostrzegało już od dłuższego czasu o niebezpieczeństwach związanych z hipotekami „sub-prime” tzw. wysokiego ryzyka, udzielanymi klientom, których wypłacalność/zdolność kredytowa była bardzo wątpliwa, a stopy oprocentowania ich kredytów były wyższe od przeciętnych, co z kolei pociągało za sobą duże prawdopodobieństwo, iż już znajdując się w niestabilnej sytuacji finansowej, nie będą oni w stanie spłacać również i tych kredytów.[2]
Iż sektor nieruchomości zawsze uważany był przez inwestorów za inwestycję raczej pewną w czasach względnej niepewności, co skutkowało tym, iż wielu z nich lokowało swoje oszczędności właśnie na tym obszarze, co z kolei bardzo pobudzało koniunkturę, napędzało popyt na mieszkania, doprowadzało to do regularnego i raczej stałego wzrostu cen nieruchomości, co w końcowej fazie musiało, niestety, zakończyć się znacznym przeszacowaniem ich wartości
Podczas gdy kryzys dał się odczuć na całym świecie, w Hiszpanii był on szczególnie drastyczny w swych skutkach
Summary
Hiszpański rynek nieruchomości wskutek światowego kryzysu gospodarczego odniósł najbardziej dotkliwe straty ze wszystkich krajów europejskich. Sytuacja dużych nadużyć w tym sektorze jest tolerowana już od dłuższego czasu, co być może można wytłumaczyć następującymi faktami: a) wpływu sektora budowlanego na całą gospodarkę (na szczególną uwagę zasługuje tu wskaźnik posiadania mieszkań na własność, który w Hiszpanii wynosi 85%, przy średniej europejskiej na poziomie 61% );[18] b) asymetrią informacyjną: w celu wyrównania różnic w stanie wiedzy konsumenta i dewelopera ustawodawca hiszpański uchwalił ustawę – Dekret Królewski 515/1989, zwany dalej ustawą 515/198919, dotyczący materii ochrony konsumenta w zakresie dostarczenia mu informacji w umowach kupna sprzedaży lub najmu mieszkań; dodatkowo, problemu asymetrii informacyjnej dotyczy również prawo konsumenckie, ogólnie pojęte, w szczególności w zakresie uprawnienia kon-. Sumenta do rozwiązania umowy[20], bez możliwości obciążenia go jakimikolwiek karami, w związku z niewywiązaniem się przedsiębiorcy, w tym przypadku dewelopera, z obowiązku informacyjnego nałożonego na niego przez ustawodawcę hiszpańskiego[21]; c) konsument w tym sektorze wychodzi z założenia, że niezależnie od wszystkiego i tak stanie się ofiarą jakiegoś nadużycia ze strony przedsiębiorcy; jednym z najczęstszych takich nadużyć są bardzo wygórowane i nieuzasadnione ceny mieszkań, które do czasu kryzysu na rynku nieruchomości, każdego roku rosły w tempie ok. Nadal utrzymywane są w wielu umowach inne niedozwolone klauzule, które nie znajdują się na „czarnej liście” oraz postanowienia niejasne, przede wszystkim niedozwolone postanowienia umowne z tzw. szarej listy, które skutkują brakiem równości stron umowy
Sign-in/Register to view highlights & summary Sign-in/Register to access full text options 
Free) 
Talk to us
Join us for a 30 min session where you can share your feedback and ask us any queries you have
Schedule a call
