Analysis of Selection Factors for Mortgage: Focus on Shared Appreciation/Depreciation Mortgage and Ordinary Mortgage

Abstract

본 연구는 정부가 2013년 8월 28일 발표한 ｢전월세시장 안정을 위한 대응방안｣의 하나인 공유형 모기지와 유사한 대출 대상자의 조건을 가진 내집마련디딤돌대출의 차입자특성을 2014년 1월부터 2016년 8월까지 실행된 자료를 토대로 이분형 로지스틱 회귀 분석을 활용하여 비교 분석하였다. 분석은 첫째, 공유형 모기지와 내집마련디딤돌대출 둘째, 공유형 모기지를 수익 공유형 모기지와 손익 공유형 모기지로 나누어 분석하고 셋째, LTV와 상환 조건이 유사한 수익 공유형 모기지와 내집마련디딤돌대출을 분석하였다. 설명변수는 차입자 특성, 재무 특성, 지역 특성, 경제 특성 네 가지로 구분하여 연령, 자녀수, LTV, 가구연소득, 대출금리 차이, 물건지, 주택가격상승률로 분석하였다. 분석 결과 자녀가 많을수록 내집마련디딤돌대출을 선호하였으며, LTV가 높을수록, 가구연소득이 많을수록, 대출금리 차이가 클수록, 물건지가 수도권에 위치할수록, 주택가격상승률이 증가할수록 내집마련디딤돌대출보다 공유형 모기지를 선호하는 것으로 나타났다. 또한 LTV가 높을수록, 가구연소득이 많을수록 수익 공유형 모기지를 선호하였으며, 연령이 많을수록, 대출금리 차이가 클수록, 주택가격상승률이 낮을수록 손익 공유형 모기지를 선호하는 것으로 나타났다. 기존의 선행연구들은 수익 공유형 모기지와 손익 공유형 모기지만을 비교 분석 하였으나, 본 연구는 공유형 모기지와 내집마련디딤돌대출을 실증 분석하였다는 점에서 차별성을 가진다.This study examines the determinants of borrower’s choice for Shared Appriciation and/or Depreciation Mortgage, which was introduced on August 28, 2013, by logistic regression analysis. Three estimation models are used: 1) Choice between Shared Appreciation or Depreciation Mortgage vs general Mortgage, 2) Choice between Shared Appreciation Mortgage(SAM) vs Shared Appreciation and Depreciation Mortgage(SADM). 3) Choice between SAM vs general Mortgage. The explanatory variables employed are age, number of children, LTV, household annual income, Interest Rate Difference, location, house price increase rate. The results show that the more children, the more they preferred general mortgages and the higher the house price, the higher the LTV, the higher the annual household income, the wider loan interest rate difference, if located in the Seoul metropolitan area, the more the house price increase rate; the higher the probability of choice for Shared Appriciation and/or Depreciation Mortgage. In addition, the higher the LTV, the higher the annual household income, the more profitable Shared Appriciation Mortgage were preferred. The higher the age, the wider loan interest rate difference and the lower the housing price increase rate; the higher the probability of choice for Shared Appriciation and Depreciation Mortgage.