A Simulation about the Impact to Raise the Public Housing Rentals on the Supplier’s Financial Risk Hedge

Abstract

개발연대에 SH공사는 토지·주택의 분양수입으로 공공임대주택사업의 결손을 교차보존하는 재무구조를 견지하였는데, 향후 서울시의 개발가용지가 거의 고갈된 현실에서도 이 구조가 유효할 것인지 의문이 제기된다. 본 연구는 2019~2028년 기간 중 SH공사의 임대주택사업 매출총손익을 ① 임대료를 동결하는 ‘기본안’에 대비하여; ② 공공·국민임대주택만을 인상하는 ‘대안 1’; ③ 두 주택 외 행복주택을 함께 인상하는 ‘대안 2’; 그리고 ④ 위 3개 유형 외에 다가구임대 등을 함께 인상하는 ‘대안 3’을 통하여서 추정하였다. 기본안은 분석기간 중에 약 4,000~8,300억 원의 매출손실을 유발한 반면, 대안1은 2028년 기준으로 연인상률 1%당 약 46억 원의 매출손실 감소효과를 가져온다(대안2는 약 48억 원 그리고 대안3은 약 60억원을 감소시킨다). 그 간 선행연구들은 입주편익 제고를 위한 저렴한 임대료에만 초점을 맞추었지만, 그 저렴임대료로 인한 공공 공급주체의 존속위험에 대해서는 고려가 미흡하였다. 향후 교차보전구조가 잘 작동하지 않을 수 있고, 이는 단순히 SH의 재무곤경으로 끝나지 않고 주거복지의 중단위협으로 대두된다. SH의 재무위험요인인 임대료 동결, 장기전세제도, 과다한 임대주택 공급물량 등은 더는 방치할 수 없고 시급히 해결해야 할 현안이라고 판단된다.SH (Seoul Housing and Communities Corporation), entirely owned by Seoul Metropolitan Government, has steadily sustained the management scheme to offset the losses from public housing with the gains from sales of land and homes. Though, it is fairly questionable that the structure can be effective under the pressure of depletion of developable land in Seoul. The purpose of this study is to simulate the gross profit of SH during 2019 and 2028 under the four different assumptions concerning rental escalation: the first and basic plan is no hike-up while other three alternatives are discriminated by the combination of housing types included in escalation plan. The basic plan is estimated to generate the gross losses between KRW 400 billion in 2019 and KRW 830 billion in 2028 while Alternatives 1, 2 and 3, corresponding to 1% of annual growth rate, are expected to reduce the losses by KRW 4.6 billion, KRW 4.8 billion and KRW 6 billion in 2028 alone, respectively. Earlier studies have obsessed with affordable rentals for the vulnerable hierarchy in housing but neglected the sustainability of service providers in public housing. Since the financial distress of SH can entail the discontinuance of service, it is the time to consider uplifting their profitability in public housing.