A problemática da Aplicação da Teoria do Adimplemento Substancial aos Contratos de Promessa de Compra e Venda de Bens Imóveis na Jurisprudência do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná

Abstract

A teoria do adimplemento substancial surge com a finalidade de impedir a resolução contratual pelo inadimplemento sem que antes seja realizada uma ponderação judicial entre a utilidade para o credor da extinção deste contrato e os prejuízos resultantes para o devedor e terceiros. O objetivo é analisar a aplicação desta teoria pelo Tribunal de Justiça do Estado do Paraná (TJPR), especificamente aos contratos de promessa de compra e venda de imóvel, e seus possíveis reflexos socioeconômicos. Com base em uma pesquisa detalhada na base eletrônica de jurisprudência deste Tribunal, realizada em 19 de janeiro de 2019, foram encontrados 121 julgados sobre este tema que, associados à análise doutrinária, embasaram este estudo. Constatou-se que a maioria das decisões abordava a possível manutenção do contrato com base na mencionada teoria apenas sob o ponto de vista quantitativo (matemático), ou seja, se o percentual adimplido chegou quase ao final. A conclusão obtida foi de que a falta de exame dos elementos qualitativos, relativos ao comportamento das partes e ao justo motivo para o inadimplemento, resulta em uma análise superficial, em que o contrato é relativizado sem a avaliação integral dos elementos, o que provoca insegurança jurídica aos contratantes, resultando no aumento do preço dos contratos e na consequente seleção adversa dos futuros promissários compradores.