부동산 공ㆍ경매절차에서 당해세와 임대차보증금 간 합리적 관계

Abstract

최근 임대인의 당해세 체납에 따른 강제징수가 급증함에 따라 임차인 중 특히 전세권자의 임대차보증금 미회수가 사회적 문제로까지 인식되고 있다. 비단 이 문제는 부동산 공매절차뿐만 아니라 해당 부동산이 민사집행법상 경매절차로 진행되는 경우에 있어서도 유사한 문제가 발생하는 것이다. 과거에는 부동산 공․경매 시 당해세가 임대차보증금반환채권보다 앞서는 것이 그리 문제시되지 않았다. 그러나 오늘날 이와 같은 점을 오히려 악용하여 이른바 ‘빌라왕 전세 사기 사건’ 등 임대차보증금 사기단이 조직화되어 활동하는바, 수많은 임대차보증금 피해자들이 양산되고 있다. 이에 이러한 부동산 공․경매 절차에서 임대차보증금과 당해세 간 합리적 조정을 검토할 시기가 도래하였다고 판단된다. 부동산 공․경매 절차에서 당해세와 임대차보증금 순위의 합리적 조정은 우선주의 요소의 가미를 통해서 구현할 수 있는 가능성이 있다. 현행 부동산 경매절차에서의 평등주의 및 부동산 공매절차에서의 압류선착주의 예외에 관해 우선주의 요소를 일정 부여하는 것이다. 우선주의 요소가 가미된 당해세와 임대차보증금의 순위는 다음과 같이 조정하는 것이 일응 합리적이다. 부동산 공․경매 절차에서 임대차보증금, 저당권, 당해세 순위로 설정된 경우 1순위 임대차보증금, 2순위 당해세, 3순위 저당권 순으로 조정하는 것이 합리적이다. 또한, 부동산 공․경매 절차에서 임대차보증금, 당해세, 저당권 순위로 설정된 경우 1순위 임대차보증금, 2순위 당해세, 3순위 저당권 순으로 조정하는 것이 합리적이다. 임대차보증금과 당해세 관계는 위와 같이 조정하는 것이 타당하고 이러한 관계가 설정될 경우 임대차보증금에 관한 당해세의 무조건적 우선원칙을 보다 합리적으로 조정할 수 있다. 부동산 공․경매 제도에서 국세 및 당해세 체납열람제도(가안)를 통해서도 당해세와 임대차보증금 관계의 합리적 조정을 검토할 수 있다. 임대인 변경이 없을 시 첫째, 임차인은 ‘임대차 계약일부터 임차개시일까지의 기간’ 동안 임대인의 국세 및 당해세를 열람할 수 있도록 하는 것이 아니라 ‘임대차 계약 이전’ 시기부터 임대인의 국세 및 당해세를 열람할 수 있도록 하는 것이 타당하다. 둘째, 임차인이 ‘임대차 계약일 이후’ 시기에 임대인의 국세 및 당해세를 열람한 결과 자신의 임대차보증금에 극도의 손해가 예상되는 경우 임차인이 합리적으로 중도 해지할 수 있는 방안도 검토하여야 한다. 임대인 변경 사유가 있는 경우 부동산 공․경매 절차에서는 ‘종래 임대인 동의 없이도 임차인이 열람할 수 있는 국세 및 당해세 체납열람제도’가 도입되는 경우에 한해서만 임대인에 대한 국세 및 당해세 체납액은 임대차보증금보다 우선하는 것이 합리적이다. 부동산 공․경매 제도에서 당해세와 임대차보증금의 합리적 관계 조정을 위하여 주택도시보증공사(HUG)의 대위변제제도의 개선도 검토되어야 한다. 즉, 부동산 공․경매 절차에서 당해세의 법정기일이 임대차보증금보다 늦을 경우 기존처럼 당해세가 임대차보증금보다 우선하지 않도록 하는 방안을 먼저 적용한다. 이 경우 임차인이 임대차보증금 순위보다 법정기일이 늦은 당해세로 인해 손해 받은 임대차보증금에 관한 대위변제 액수를 감소시킬 수 있다. 이를 통해 주택도시보증공사(HUG)는 대위변제제도를 통해 지급하는 임대차보증금 액수도 감소하게 되고 또한, 주택도시보증공사(HUG)는 국민의 보험료 및 세금 등으로 운용되므로 그러한 비용 역시 감소시킬 수 있다는 점에서도 합리적이다.