프랑스법상 주택임차권의 양도

Abstract

프랑스민법은 2016년 개정시에 계약양도에 관한 규정을 도입하였는데(제1216조 이하), 그 결과 주택임차권 양도의 요건이 변화하였다. 주택임차권의 양도에 관한 현행 프랑스법을 요약하여 설명하면 다음과 같다. 첫째, 주택임대차에 관한 일반법인 1989년 주택임대차법은 주택임차권의 양도를 원칙적으로 금지하고 있다. 그러나 임대인의 서면동의가 있으면 임차권을 양도할 수 있다. 둘째, 임차권양도는 프랑스민법에 규정된 계약양도규정의 적용을 받는다. 그에 따르면 임차권양도가 유효하기 위하여는 임대인의 동의가 필요하다. 그런데 주택임차권의 양도에 관하여는 1989년 주택임대차법이 이미 요구하는 바이다. 임차권의 양도는 서면으로 행해져야 하며 이를 위반할 경우 무효이다. 셋째, 임차권양도인을 면책시키기 위해서는 이에 대한 임대인의 명시적 합의가 필요하다. 임대인의 명시적 면책합의가 없다면 임차권양도인은 임대차계약의 이행에 대하여 임차권양수인과 연대하여 책임을 진다. 임차권의 면책적 양도에서 임차권양도인 또는 제3자에 의해 합의된 담보는 담보제공자의 합의가 있어야 존속하며, 임차권양도인의 연대채무자들은 양도인의 면책부분을 제외한 나머지 채무에 대하여만 책임을 진다. 다섯째, 임차권양수인은 임대인에게 채무에 내재된 항변사유로써 대항할 수 있으나, 임차권양도인의 인적 항변사유로써는 대항할 수 없다. 반면 임대인은 임차권양도인에게 대항할 수 있었던 모든 항변사유로써 임차권양수인에게 대항할 수 있다.<BR> 우리나라에서는 임차권양도에 있어서 임대인의 동의가 양도의 성립요건인가 아니면 대항요건인가에 관한 견해의 대립이 있다. 필자는 주택임차권의 양도와 관련하여서는 민법 제629조가 적용되는 사안과 특별법이 적용되는 사안을 구분하여 살펴야 한다고 생각한다. 민법 제629조가 임차권양도를 금지하는 것은 임대인을 보호하려는 것이기 때문에 강행규정이 아니다. 하지만 특별법에서 임차권양도를 금지하는 것은 임차인의 주거확보를 위한 것이므로 강행규정으로 보아야 한다. 즉 임대인의 동의를 받지 않은 임차권양도는 무효라고 보아야 한다. 나아가 임차권양도의 법적 성질에 관하여는 채권양도로 보는 견해와 계약인수로 보는 견해가 대립하고 있다. 후자의 견해는 이를 포괄승계로 보는 견해와 특정승계로 보는 견해로 다시 나뉜다. 포괄승계로 보는 견해에 의하면 임차권양도인의 보증금반환채권도 임차권양수인에게 당연히 이전된다. 반면 특정승계로 보는 입장에서는 보증금반환채권의 양도에는 별도의 합의가 필요하다. 필자는 바로 이 마지막 견해에 찬성하며 앞에서 살펴본 프랑스법은 그에 대한 비교법적 근거가 될 수 있다고 생각한다. 특히 임차보증금은 임차권양도인이 임대인에게 제공한 담보로서 담보제공자인 임차권양도인의 합의가 있는 때에는 임차권양수인을 위한 담보로서 존속할 수 있다.