물상보증인으로부터 저당부동산의 소유권을 취득한 제3자의 권리관계 -대법원 2014. 12. 24. 선고 2012다49285 판결을 중심으로-

Abstract

타인의 채무를 담보하기 위하여 저당권을 설정한 부동산의 소유자인 물상보증인으로부터 저당부동산의 소유권을 취득한 제3취득자는 그 저당권이 실행되면 저당부동산에 대한 소유권을 잃는다는 점에서 물상보증인과 유사한 지위에 있다. 따라서 물상보증의 목적물인 저당부동산의 제3취득자가 그 채무를 변제하거나 저당권의 실행으로 인하여 저당부동산의 소유권을 잃은 때에는 특별한 사정이 없는 한 물상보증인의 구상권에 관한 민법 제370조, 제341조의 규정을 유추적용하여 물상보증인으로부터 저당부동산을 양수한 제3취득자는 보증채무에 관한 규정에 의하여 채무자에 대한 구상권이 있다고 할 것이다. 따라서 구상권의 범위에서는 물상보증인의 지위와 같이 민법 제481조 및 제482조 제2항에 의하여 변제자대위권을 갖는다고 할 것이다. 여기서 보증채무에 관한 규정에 의하여 채무자에 대한 구상권이 있다고 본다면, 변제자의 법정대위는 민법 제482조 제2항 제1호에 의하여 미리 저당권의 등기에 그 대위를 부기하지 아니하면 저당물에 권리를 취득한 제3자에 대하여 채권자를 대위하지 못한다고 해석하여야 한다. 따라서 제3취득자는 등기 없이도 법정대위할 수 있는 물상보증인과는 다르다고 할 수 있다. 따라서 이 경우에는 민법 제482조 제2항 제1호 및 부동산등기법 제80조에 의하여 부기등기를 하여야 채권자의 담보권에 관한 권리를 행사할 수 있다. 만일 물상보증인과 제3취득자 사이에 채무자에 대한 채무에 대해 이행인수계약이 행해진 경우에는 저당목적물의 소유권이 제3취득자에게 넘어간 경우에도 여전히 물상보증인은 채무자에 대하여 구상권을 행사할 수 있는 지위를 보유하는 것인지 의문이다. 대상판결에서는 이러한 부분을 따져보지 않고, 저당부동산의 양도로서 물상보증인은 채무자와의 관계에서 모든 법률관계를 종료시킨다는 것으로 판단하고, 오직 제3취득자만이 구상권을 행사할 수 있되, 제3취득자는 보증채무에 관한 규정을 유추적용하고, 민법 제481조 제2항 제1호에 의하여 부기등기하여야 채권자를 대위할 수 있는 것처럼 판단하고 있다. 법률소비자의 입장에서는 알기 어려운 판단일 것이다. 제3취득자는 오히려 물상보증인과 같은 지위에 서는 것으로 보는 것이 합리적일 것이다. 변제자대위와 후순위자대위가 직접적으로 충돌하는 경우는 공동저당목적물 중 채무자 소유의 1부동산과 물상보증인 소유의 저당부동산이 동시에 먼저 경매된 경우 채무자 소유의 다른 A공동저당목적물 위의 채권자의 권리를 대위하는 경우를 생각해 볼 수 있다. 이 경우 민법 제368조 제2항에 의하여 채무자 소유의 1부동산 위의 후순위저당권자는 채무자 소유의 다른 A저당부동산에 대해 채권자가 갖는 권리를 대위할 수 있다. 한편 물상보증인은 민법 제482조 제2항에 의하여 자신 소유의 저당목적물이 경매됨으로써 채권자가 A저당 부동산에 대해 갖는 권리를 대위할 수 있고, 물상보증인 소유 저당목적물의 후순위저당권자도 A저당부동산에 대한 채권자의 권리를 민법 제368조 제2항에 의하여 대위할 수 있다.1) 이러한 경우 채무자소유의 1부동산 위의 후순위저당권자의 대위권과 물상보증인의 변제자대위권은 정면으로 충돌한다. 사견으로는 이러한 경우가 진정한 의미에서의 충돌의 문제가 일어나는 것이라 본다. 이 경우 동시배당과 이시배당을 고려하여 결과가 달라진다는 것은 법적안정성을 해치는 것이므로 후순위저당권자대위가 우선한다고 보아야 한다. 즉, 채무자 소유 부동산의 후순위 저당권자는 채무자 소유의 다른 저당부동산에 대하여 경매대가에서 변제를 받을 수 있는 금액의 한도에서 채권자를 대위하고, 남는 부분이 있다면 물상보증인이 대위한다고 해석하여야 할 것이다.