هيکلة القطاع العقاري في مصر A Structure Framework for Real Estate Sector in Egypt

Abstract

تمثل العقارات الرکيزة الأساسية لعناصر الثروة في أي مجتمع . للثروة العقارية دورها الأساسي في تشجيع الائتمان ، ويعرف القطاع العقاري طبقا لوزارة الدولة للتنمية الاقتصادية سابقا بأنه يعبر عن قطاع التشييد والبناء بالإضافة إلى الأنشطة العقارية المختلفة . طبقا للنشرة الإحصائية الشهرية للبنک المرکزي المصري لشهر مايو ٢٠١٧ - فإن حجم تداول أسهم قطاع العقارات في البورصة المصرية في إبريل ٢٠١٨ هو ٢٥٧٠ مليون جنيه، وحجم تداول أسهم قطاع التشييد والبناء في نقس الشهر ١٤٨٣ مليون جنيه تقريبا. يشهد القطاع العقاري المصري العديد من التغيرات في السياسات والتوجهات والقوانين من قبل الجهات الحکومية المختلفة للسيطرة عليه مثل تقييم کافة أصول الدولة لإعادة استغلالها، السيطرة على الأراضي من عمليات وضع اليد، تفعيل منظومة الضرائب العقارية، التعامل مع المباني المخالفة، قانون الإيجارات القديم، وتصاحب کافة الآليات السابقة عمليات التقييم العقاري لتحديد القيم السوقية الحالية للأصول والعقارات - والتي أرست الدولة منظومتها بقانون التمويل العقاري رقم ١٤٨ لسنة ٢٠٠١. وقد تسببت هذه الخطوات في إحداث طفره في السوق العقاري نتيجة لسرعة وتيرة التغيرات وزيادة التضخم العام في الدولة. يتناول البحث الدراسة في ثلاث نقاط رئيسية کالتالي: الدراسة النظرية لبعض النظريات والمعايير التي تتعلق بتحديد القيم الاقتصادية والسوقية للأراضي بوجه عام. رصد ودراسة المستجدات المختلفة على ذلک القطاع في مصر. الدراسة التطبيقية حيث يرصد تطور أسعار العقارات من الوحدات بنوعياتها المختلفة (سکنى – إداري – تجاري) في منطقة وسط البلد بالقاهرة في الفترة منذ ثورة يناير ٢٠١١ حتى الأن - في محاولة للخروج ببعض النتائج عن تطور القطاع العقاري في مصر واستنباط التوقعات المستقبلية . Real Estate is the main source of wealth all over the world and it is the safe haven for money value. The real estate sector in Egypt is facing many changes in policies, directions, and laws such as the Appraisal process for all state assets, getting land assets back from illegal users, activating the real estate tax system, dealing with illegal buildings, and revising old rent law of building. All of these procedures need real estate appraisal processes to determine the current market value of assets according to Mortgage Law No. 148 of 2001. This overview of the regulatory framework has influences on the real estate market due to the rapid pace of changes and the increase of general inflation, so the study deals with: (1) Theoretical study of some theories and criteria which are relating to the determination of the economic values ​​of land. (2) Monitoring and analyzing the new framework of changes in this sector in Egypt. (3) Practical study: monitoring and documentation some unit prices in downtown Cairo during the period January 2011 so far - in an attempt to get some real results on the Egyptian real estate sector which can elaborate future expectations.