Abstract
우리나라는 전세-보증부월세-월세의 다층적인 임대차 계약 형태가 존재하므로 임대차시장을 분석하기 위해 전월세전환율에 대한 이해가 필수적이다. 본 연구에서는 전월세전환율이 전세보증금 손실위험과 월세 체납 위험 등을 반영하는 구조적인 모형에 대한 이론적 연구를 수행한다. 본 연구의 전월세전환율모형은 레버리지 효과 등으로 전세-월세 시장간 다층적 균형 상태를 제시했던 선행 연구의 이론적 틀에 이러한 위험을 반영한 간결하고 명시적인 식을 도출하여 전월세전환율의 이해를 제고할 수 있을 것으로 기대된다. 모형 분석 결과 전월세전환율은 전세가율이 증가할수록, 월세 리스크 프리미엄이 증가할수록, 전세보증금 손실위험에 대한 임대인의 풋옵션 가치가 증가할수록, 시장이자율이 상승할수록 증가하는 것으로 나타났다.
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