임대차계약 종료 후 임차인의 목적물 계속점유와 실질적 이득 - 대법원 2018. 11. 29. 선고 2018다240424(본소), 240431(반소) 판결 -

Abstract

대상판결은, 임대차계약 종료 후 임차인이 임차건물 부분을 계속 점유하기는 하였으나 이를 본래의 임대차계약상 목적에 따라 사용·수익하지 아니하여 실질적 이득을 얻은 바 없는 경우 임차인의 부당이득반환의무는 성립하지 않고, 임차인이 자신의 시설물을 반출하지 않은 경우에도 마찬가지로 부당이득반환의무가 성립하지 않는다고 보았다. 필자는 대상판결의 결론자체에는 찬성한다. 그러나 대상판결이 언급한 실질적 이득론은 아래와 같이 재구성되는 것이 타당하다.<BR> 임대차종료 후 임차인은 임차목적물을 임대인에게 반환할 의무가 있다. 목적물을 반환하지 않고 있는 임차인은 그 목적물을 사용·수익하지 않고 단순 점유하는 경우에도 임대인에 대하여 부당이득반환의무를 부담한다. 임대인은 임대차계약에 따라 임차인에게 사용·수익 가능성을 급부한 것이므로, 임대차계약이 종료하면 임차인은 사용·수익 가능성을 급부부당이득으로 반환함이 원칙이다.<BR> 그러나 위와 같은 원칙명제는 제한될 수 있다. 임차인의 목적물반환의무와 임대인의 보증금지급의무 사이에 동시이행관계가 존재하기 때문이다. 동시이행항변권이 존재하는 경우에도 임차인이 항상 사용·수익 가능성을 급부부당이득으로 반환해야 한다면, 임차인에게 일방적으로 불리하다는 점에서 불공평하고, 임차목적물이 신속하게 다른 사람에 의해 활용되지 못할 수 있다는 점에서 비효율적이다. 다만 동시이행항변권의 존재는 실질적 이득론을 적용하기 위한 필요조건이지 충분조건은 아니다. 임차인이 목적물을 단순 점유하거나 소극적·부수적으로 사용·수익하는 것이 보증금을 반환받기 위한 방편이라고 객관적으로 평가할 수 있는 경우에 비로소, 임차인은 임대인에 대하여 부당이득반환의무를 부담하지 않는다고 보아야 한다. 그렇지 않은 경우에는 원칙명제로 돌아가 임차인은 –설령 목적물을 실질적으로 사용·수익하지 않더라도 - 부당이득반환의무를 부담해야 한다.