북한지역 토지자산 추정에 관한 연구: 프레임워크 개발 및 탐색적 적용 (Estimating Land Assets in North Korea: Framework Development & Exploratory Application)

Abstract

Korean Abstract: 본 연구는 북한당국이 발표하는 지역별 토지가격이나 토지의 특성에 관한 자료들이 없는 조건에서 북한지역의 토지가격과 토지자산의 규모를 추정하는 방법론과 모형을 제시하고 이를 이용하여 북한 시가화지역 전체를 대상으로 시장가격 기준의 토지자산 규모를 실험적으로 추정하였다. 우선 관련 사회경제적 변수를 이용가능하면서 최근의 북한과 소득수준의 격차가 상대적으로 크지 않았던 것으로 평가되는 남한의 1970년대 중후반, 그리고 도시화 수준이 유사했던 1980년대 초반 남한의 시, 군, 구별 실거래가격을 기준으로 시가화지역 토지에 대한 지가결정함수를 도출하였다. 다음으로 북한지역에 대한 지리정보분석을 통해 도출되는 지가결정요인의 대리변수들을 대입하여 2015년경 북한 시가화지역 토지의 시, 군, 구역별 상대가격비율을 산출하였다. 더 나아가서 최근 북한지역 일부 도시들을 대상으로 조사된 주택거래가격과 본고에서 추정한 상대가격비율을 결합하여 북한전역을 대상으로 시가화지역의 토지자산 규모를 추정하였다. 추정결과 북한 시가화지역의 토지가격은 시, 군, 구역별 상대가격비율로 볼 때 평양시 동대원구역이 100으로 제일 높고 양강도 풍서군이 1.70으로 가장 낮은 것으로 평가되었다. 한편 시가화지역의 토지자산 규모는 2015년 기준 216억 달러로 추정되었는데, 이는 동년 북한GDP의 0.72~1.33배에 달하는 규모이다. 이 비율은 남한의 1974~1978년 또는 중국의 2016년과 비슷한 데, 해당시기의 경제성장률이 남한은 평균 10.8%, 중국은 6.7%인데 반해 북한은 1%대 수준인 것을 고려하면 상당히 높은 것으로 보인다. 본 연구는 제한된 정보와 강한 가정에 근거하여 북한의 토지자산을 추정한 것으로 향후 전력, 용수 등 주거환경요인이나 도시개발계획 같은 정책요인들이 반영되도록 보완할 필요가 있으며 또한 본고의 추정결과를 활용함에 있어서 유의할 필요가 있음을 밝힌다. English Abstract: In this study, we present a methodology and model to estimate land prices and the value of land assets in North Korea in the absence of any data about land characteristics from North Korean authorities. Using this framework, we experimentally make market price-based estimates for land assets across the entire urban area of North Korea. First, we estimate the determinants of land prices in South Korea using data on market prices of land from the late 1970s, when it was estimated that the income level gap between South Korea and North Korea wasn’t relatively large, and from the early 1980s, when urbanization levels in both of them were similar. Second, we calculate land prices and their relative ratios for each city and urban area in North Korea around 2015 by substituting proxy variables of determinants of land prices derived through a geographic information analysis of North Korea into the function of land prices that we have already estimated. Finally, we estimate the value of land assets in urban areas across North Korea by combining the ratio of housing transaction prices surveyed in several cities in North Korea with the relative prices estimated in this research. As a result, land prices in urban areas in North Korea, looking at the relative ratio of price by city, are estimated to be the highest, at 100.00, in the Dongdaewon district of Pyongyang, and to be the lowest, at 1.70, in Poongseo County, Yanggang-do Province. Meanwhile, the value of land assets in urbanized areas was estimated at $21.6 billion in 2015, which was 0.72 to 1.33 times the GDP of North Korea that year. This ratio is similar to South Korea's in the 1974-1978 period or to China's in 2016, with an average economic growth rate of 10.8% in South Korea and 6.7% in China. Considering about a 1% economic growth rate, the land assets to GDP ratio in North Korea seems to be very high.