Study on the ability of housing projects in new cities to attract middle-income residents: a case study on New Cairo City دراسة لمدي قدرة مشاريع الإسکان في المدن الجديدة لجذب سکان فئة متوسطي الدخل: دراسة حالة عن مدينة القاهرة الجديدة

Abstract

One of the most pressing issues confronting developing countries is their ability to provide affordable housing to middle and lower-income groups. This issue affects Egypt because of its economic challenges as well as the increasing population growth rate, and it manifest primarily in the middle class category, which is the largest segment of the population whose economic capabilities do not reach the material well-being of the upper class to obtain the housing units they desire. The middle class also has more aspirations than the low-income group to obtain adequate housing, and is highly dependent on its income compared to the low-income group that dependents largely on government support. The development of new cities is considered one of the potential solutions to the housing problem in general and to the middle class in particular. This article, accordingly, examines the housing sector at the outset by describing the housing situation in Egypt as well as the gap between the supply and demand in the real estate market. It then identifies the middle class socially and economically and the capabilities and needs of this population group. The article then explores different assessment criteria for the middle housing systems adopted from the Egyptian ministry of housing and utilities in cooperation with the United Nations office in Egypt and apply these indicators to four housing projects in the New Cairo city (the largest city around the larger region of Cairo). These projects represents the main agents responsible for providing housing units in Egypt including the government, private, and cooperative sectors. The assessment indicators were divided into four criteria (schematic and architectural, economic, social, administrative and organizational) and it was found that the proximity rate to the overall average of these criteria did not exceed an average of sixty percent for all the four projects indicating an apparent imbalance in the middle-class housing market. This shortage appears in factors - rather than the quantity of available units - which affects the functioning of the housing market. The article concludes by highlighting the gap between what is implemented on the ground and what is actually needed for the middle class group, and hence the extraction of recommendations to avoid these gaps. تعتبر مشکلة الإسکان واحدة من أهم المشاکل التي تواجه الدول النامية، وذلک من خلال عدم قدرتها علي توفير سکن ميسور التکلفة للفئات متوسطي ومحدودي الدخل، هذه المشکلة تعاني منها مصر نظرا للتحديات الاقتصادية لديها بالإضافة أيضا إلي معدل الزيادة السکنية المتزايد. تلک المشکلة تمس بشکل أساسي الطبقة المتوسطة التي تمثل أکبر شريحة سکانية، هذه الفئة قدراتهم الاقتصادية لا تصل الي الرفاهية المادية للطبقة العليا کما أن الفئة المتوسطة لديها من الطموحات ما يفوق فئة محدودي الدخل في الحصول على سکن ملائم، وتکون معتمدة علي إمکانيتها بشکل کبير، ويعتبر إنشاء المدن الجديدة أحد الحلول لمشکلة الإسکان بصفة عامة وللفئة متوسطة الدخل بشکل خاص. ويقوم البحث بدراسة هذا القطاع الإسکاني بداية بتوصيف الحالة الإسکانية في مصر وأسباب حدوث فجوة بين سوق العرض والطلب للسوق العقاري، ومن ثم التعرف علي الطبقة المتوسطة اجتماعيا واقتصاديا وما هي قدرات واحتياجات هذه الفئة السکانية، ويتبع ذلک دراسة لمؤشرات تقييم أنظمة الإسکان المتوسط وتطبيق هذه المؤشرات علي أربع مشاريع إسکان في أکبر المدن المحيطة بإقليم القاهرة الکبرى الأکثر اکتظاظا وهي مدينة القاهرة الجديدة. وقد تم تقسيم هذه المؤشرات الي أربع معايير: (تخطيطية ومعمارية، اقتصادية، اجتماعية، إدارية وتنظيمية) ووجد أن معدل الاقتراب للمتوسط العام لهذه المعايير هو 60% مما يوضح وجود مواطن خلل في سوق الإسکان للفئة المتوسطة هذا الخلل يتمثل في السعر وأنماط الحيازة ومساحات الوحدات المعروضة – وليس في الکمية – وهذا الذي يؤثر علي أداء سوق الإسکان لوظائفه، واستنتاج المؤشرات التي يوجد بها فجوة بين ما هو منفذ علي ارض الواقع وما هو في الاحتياج الفعلي للطبقة المتوسطة، ومن ثم استخراج توصيات لتفادي هذه الفجوات.