부동산 시장에 있어서 시장의 실패와 정부의 실패

Abstract

소비자들과 생산자들이 자유롭게 경쟁하는 시장에서는 수요와 공급의 원리에 의해 시장가격이 결정된다. 이러한 시장가격은 경제생활에서 희소한 자원을 효율적으로 배분하는 역할을 한다. 까다롭고 성립하기 어려운 조건을 갖춘 완전경쟁시장이라는 이상적인 형태의 시장이 성립하면 효율성이 담보된다는 것을 경제학자들이 증명해냈다. 그러나 성립하기 어려운 조건 때문인지 몰라도 시장에서의 자원배분이 언제나 효율적으로 이루어지는 것은 아니다. 경우에 따라서는 재화와 서비스가 소비자들이 원하는 것보다 적게 생산되기도 하고, 반대로 더 많이 생산되기도 한다. 이때 적게 생산된다는 것은 희소한 자원이 필요한 곳에 충분히 배분되지 않았다는 것을 의미하며, 더 많이 생산된다는 것은 희소한 자원이 불필요하게 낭비된 것이라고 볼 수 있다. 이와 같이 시장에서 가격에 의한 자원 배분이 효율적이지 못한 현상을 ‘시장의 실패’라고 한다. 시장실패의 원인은 불완전경쟁, 공공재, 외부효과, 정보의 비대칭 등이 있다.<BR> 시장실패란 어감 때문인지 사람들이 시장경제에서 발생하는 모든 문제점에 대해 시장실패라는 단어를 사용하는 것을 종종 볼 수 있다. 그러나 적어도 경제학의 관점에서 시장실패란 단어는 매우 제한적으로 사용된다. 시장실패란 가격에 의해 자원이 효율적으로 배분되지 못한 상태 이외에 다른 어떤 의미도 포함하지 않는다. 반면 정부실패는 시장에 대한 정부 개입이 오히려 자원의 비효율적 배분으로 이어지는 현상을 지칭한다. 시장실패와 대칭되는 개념이다. 정부실패는 볼프(Wolf)에 의하여 처음 비시장실패라는 용어로 사용되기 시작했으며 정부실패가 초래되는 원인을 초과수요를 발생시키는 정부개입의 수요측면과 정부개입의 공급측면 특성으로 나누어 설명했다. 정부실패의 일반적 원인은 수요와 공급측면의 결합적 성격을 띤다.<BR> 원래 시장실패보다 더 치명적인 것이 정부실패다. 시장실패 이론이 나온 이유가 합리적 자원 배분을 왜곡시키는 요인을 찾아 해결하기 위한 것이었다면, 그 핵심적 요인에 이미 정부 리스크가 들어가 있다. 여기에 정부가 이런저런 이유로 시장개입을 강화하고, 공공성의 미명 아래 잘 들지도 않는 칼로 시장을 설 건드리면 정부실패는 예정돼 있다. 정치의 결과로 탄생한 정부는 선거를 생각하는 정치세력의 내부자 논리가 강하고, 따라서 정보를 균형적으로 받아들이기보다는 자신이 원하는 정보만을 취사선택한다. 정권의 지지자들에게 특혜를 주는 방식으로 국가사업을 진행해 자원 배분을 심각하게 왜곡시킬 수 있다. 부동산 관련 법개정이 그 전형적 예이다. 본고는 정부실패가 시장실패에 어떤 영향을 미치는지 부동산시장법정책을 중심으로 고찰하였다.