임대 후 분양전환된 집합건물의 하자담보책임에 관한 연구 : 2013. 6. 19. 이후 분양전환된 아파트를 중심으로

Abstract

임대 후 분양전환된 아파트의 하자담보책임의 경우, 개정 집합건물법 시행 전에 시공되어 임대되었다가 분양전환까지 마친 경우라면, 분양전환 받은 구분소유자는 개정 전 집합건물법을 근거로 하여 사업주체에게 하자담보책임을 물으면 된다. 그런데 개정 집합건물법 시행 전에 아파트를 시공하여 임대하였다가 개정 집합건물법 시행 후 분양전환된 경우, 분양전환 받아 아파트에 입주한 구분소유자들이 아파트에 존재하는 하자에 대해 사업주체(매도인)를 상대로 하자소송을 제기할 때, 개정 전 집합건물법을 적용해야 하는지 개정 집합건물법을 적용해야 하는지 문제된다. 관련하여 하급심 판례는 분양전환을 고려해 개정 집합건물법을 적용하여 하자담보책임이 제척기간 도과로 소멸하였다고 판단하기도 하고, 해당 임대아파트의 사용승인 당시 적용되던 집합건물법(개정 전 집합건물법)을 적용하여 판단하기도 하는 등 엇갈린 판결을 내놓고 있다.BR 생각건대 집합건물법의 제정 및 개정 취지, 분쟁의 통일적·일회적 해결, 소급입법에 의한 재산권 침해 방지, 후 분양 아파트에서도 구분소유자의 하자담보추급권을 충실히 보장하려는 판례의 태도, 임대아파트에 거주하는 임차인의 경우 입주 후부터 사업주체에게 스스로 권리를 행사하는 일반분양 아파트의 구분소유자들 보다 권리 행사에 장애가 있는 점, 임대아파트의 임차인이 가지는 보수청구권은 구분소유자의 하자담보추급권에 비하여 두텁게 보장되고 있지 않는 현실 등을 고려할 때, 개정 전 집합건물법 시행 당시 사용승인을 득하였다가 2013. 6. 19. 이후 분양전환된 집합건물의 경우도 해당 집합건물의 인도(사용승인) 당시 시행 중이던 법, 즉 개정 전 집합건물법을 적용하여 구분소유자가 가지는 하자담보추급권을 좀 더 두텁게 보호할 필요가 있다.